Wie Sie Modernisierung und Kaufpreis in der Immobilienfinanzierung sauber bündeln

Beim Immobilienkauf zeigt sich oft erst beim zweiten Blick, was wirklich ansteht: eine neue Heizung, bessere Dämmung, Fenster, Elektrik oder ein Bad, das in die Jahre gekommen ist. Wenn Kaufpreis und Modernisierung getrennt gedacht werden, entstehen schnell Zeitdruck, doppelte Wege und Finanzierungslücken.

Sinnvoller ist es, die Maßnahmen früh zu strukturieren und als Teil der Gesamtfinanzierung zu planen, damit Raten, Auszahlungen und Bauablauf zueinander passen. So behalten Sie Budget und Zeitplan im Griff und vermeiden spätere Nachfinanzierungen.

Als Baufi Franken - Ihre Baufinanzierung im Ballungsraum Nürnberg, Fürth und Erlangen achten wir darauf, dass Sie nicht nur den Kauf sauber abbilden, sondern auch die Umsetzung danach realistisch finanzieren. Gerade bei einer Immobilienfinanzierung in Fürth und Umgebung sind Handwerkerkapazitäten, Lieferzeiten und eine passende Bereitstellungslogik entscheidende Erfolgsfaktoren.

Je besser die Vorbereitung, desto geringer ist das Risiko für teure Zwischenlösungen oder unnötige Zusatzkredite. Wir strukturieren die Finanzierung so, dass sie zu Ihrem Vorhaben passt und Sie handlungsfähig bleiben.

Modernisierungskosten realistisch kalkulieren: Prioritäten, Puffer, Reihenfolge

Der wichtigste Schritt ist eine belastbare Kostenschätzung vor der Finanzierungszusage. Starten Sie mit einer Priorisierung: Was ist zwingend für Sicherheit, Wohnqualität oder Vermietbarkeit, und was kann später folgen?

Typisch zwingend sind beispielsweise Elektro- und Sanitärthemen, Heizung und Wärmeversorgung, Dach und Feuchtigkeit, während Oberflächen oder einzelne Ausstattungswünsche oft verschiebbar sind. So entsteht ein Plan, der fachlich sinnvoll ist und sich im Budget abbilden lässt.

Planen Sie einen Puffer ein, denn in Bestandsimmobilien treten häufig erst nach Baubeginn Zusatzarbeiten auf. Als Faustwert wird oft ein Aufschlag im niedrigen zweistelligen Prozentbereich genutzt; entscheidend ist jedoch die Risikolage.

Je älter das Objekt und je weniger Untersuchungen oder Angebote vorliegen, desto größer sollte der Puffer ausfallen. Die Reihenfolge sollte zudem baupraktisch sein: erst Substanz und Technik, dann Hülle und Energie, danach Innenausbau und Oberflächen.

Hilfreich ist eine Gliederung nach Gewerken und Zahlungszeitpunkten. So erkennen Sie früh, ob die größten Rechnungen am Anfang anfallen und wie viel Liquidität Sie in der Bauphase wirklich brauchen.

Damit lassen sich Finanzierung, Bereitstellung und der Einsatz von Eigenmitteln sinnvoll steuern. Gleichzeitig wird klar, wann Auszahlungen notwendig sind und welche Unterlagen dafür bereitstehen müssen.

Finanzierungskonzepte: Kauf und Maßnahmen als Gesamtpaket planen

Wenn Kaufpreis und Modernisierung als Gesamtpaket betrachtet werden, entstehen meist bessere Abläufe. Ein Darlehen kann so strukturiert werden, dass neben dem Kauf auch die geplanten Maßnahmen als separater Auszahlungsbaustein vorgesehen sind.

Das reduziert das Risiko, nach dem Notartermin kurzfristig einen zusätzlichen Kredit zu schlechteren Konditionen zu benötigen. Zudem bleibt Ihre Planung stabil, weil Budget und Bauablauf von Beginn an zusammenpassen.

In der Praxis wird häufig mit einem Modernisierungsbudget gearbeitet, das auf Angeboten und Erfahrungswerten basiert und um den Puffer ergänzt wird. Wichtig ist, dass die Bank die Maßnahmen nachvollziehen kann und die Auszahlungen zu Ihrem Bauablauf passen.

Wir achten dabei besonders darauf, dass Eigenmittel nicht versehentlich doppelt verplant werden, etwa für Kaufnebenkosten und gleichzeitig für frühe Abschlagsrechnungen. So vermeiden Sie Engpässe in der Phase, in der mehrere Zahlungen parallel anfallen.

Gerade regional zeigt sich: Bei einer Immobilienfinanzierung in Fürth ist das Timing mit Handwerkern oft der Engpass, nicht die Idee. Darum ist es sinnvoll, Finanzierung und Maßnahmenplan gemeinsam zu denken, damit Sie Reservierungen, Materialbestellungen und Rechnungen sicher bedienen können.

Wir bringen die Finanzierung mit Ihrem Zeitplan in Einklang, damit Auszahlung, Bereitstellung und Baufortschritt sauber zusammenspielen. Das gibt Ihnen Sicherheit vom Notartermin bis zur letzten Rechnung.

Timing und Liquidität: Angebote, Bauzeit, Bereitstellung und Auszahlungen

Eine sauber gebündelte Finanzierung berücksichtigt, wann Geld wirklich fließt. Handwerker wollen häufig Abschläge, während Banken Mittel je nach Nachweis und Baufortschritt auszahlen.

Dazu kommt die Bereitstellungsphase: Nicht abgerufene Darlehensanteile können nach einer gewissen Zeit Bereitstellungszinsen auslösen. Das erhöht die Kosten, wenn die Baustelle spät startet oder sich Lieferzeiten verschieben.

Planen Sie deshalb den Ablauf rückwärts: zuerst den geplanten Einzugstermin und die realistische Bauzeit, dann die Liefer- und Ausführungszeiten und daraus die Zahlungszeitpunkte. Idealerweise liegen wesentliche Angebote vor, bevor die Finanzierung final beantragt wird, damit Budget und Zeitplan glaubwürdig sind.

Wenn Angebote noch fehlen, sollte zumindest eine belastbare Kostenschätzung vorliegen, damit die Bank die Maßnahmen einordnen kann. So vermeiden Sie unnötige Rückfragen und schaffen eine solide Basis für die Kreditentscheidung.

Zusätzlich sollten Sie Ihre Liquidität im Blick behalten: Kaufnebenkosten, Umzug, Miete parallel zur Kreditrate und erste Abschläge können sich zeitlich überschneiden. Eine gute Struktur trennt klar, welche Zahlungen aus Eigenmitteln kommen und welche über die Darlehensauszahlung laufen.

Damit es in der Umbauphase nicht zu Engpässen kommt, stimmen wir Auszahlungstermine und Nachweisanforderungen frühzeitig ab. So können Sie Ihre Rechnungen planbar bedienen und behalten die Kostenkontrolle.

Förderlogik: Wann KfW-Bausteine in die Planung gehören

Förderung ist dann besonders sinnvoll, wenn energetische Standards erreicht oder spezifische Maßnahmen umgesetzt werden, die förderfähig sind. Wichtig ist das Timing: Viele Programme müssen vor Beginn der Maßnahmen beantragt und eingeplant werden.

Wer erst nach dem Start der Arbeiten darüber nachdenkt, verliert häufig die Möglichkeit auf attraktive Konditionen oder Zuschüsse. Deshalb sollte die Prüfung möglicher Förderbausteine Teil der frühen Planung sein.

Ein KfW-Kredit für die Immobilienfinanzierung kann als Baustein in die Gesamtstruktur integriert werden, wenn Maßnahmen, Nachweise und Ablauf früh genug stehen. Dann lassen sich Konditionen, Laufzeiten und Auszahlungslogiken so abstimmen, dass der Förderbaustein nicht zum Bremsklotz wird.

Entscheidend ist, dass Sie die förderrelevanten Anforderungen (z. B. Effizienzanforderungen, Fachunternehmerbestätigungen, Energieberatung je nach Programm) in Ihrer Maßnahmenplanung mitdenken. So entsteht ein schlüssiges Gesamtbild für Bank und Fördergeber.

Wir empfehlen, Förderoptionen nicht als späte Zugabe zu betrachten, sondern als Teil der ersten Budgetrunde. So lässt sich vermeiden, dass Planungen mehrfach geändert werden müssen oder dass Rechnungen nicht zu den geforderten Nachweisen passen.

Gemeinsam prüfen wir, welche Bausteine zu Ihrem Vorhaben passen und wie sie sich reibungslos in die Gesamtfinanzierung integrieren lassen. Damit bleibt Ihr Zeitplan realistisch und die Finanzierung durchgängig schlüssig.

Checkliste: Unterlagen und Nachweise für die Maßnahmenfinanzierung

Damit Kauf und Modernisierung als Paket genehmigungsfähig sind, sollten Sie Unterlagen früh sammeln. Banken prüfen dabei nicht nur Ihre Bonität, sondern auch die Plausibilität der Maßnahmen und die Verwendbarkeit der Mittel.

Je klarer die Dokumente, desto schneller wird die Bearbeitung. Gleichzeitig reduzieren Sie Rückfragen und schaffen die Grundlage für planbare Auszahlungen.

Typische Unterlagen sind:

• Maßnahmenbeschreibung mit Umfang, Priorität und grobem Zeitplan
• Kostenaufstellung (Angebote, Kostenvoranschläge oder belastbare Schätzungen) inklusive Puffer
• Objektunterlagen (Exposé, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, ggf. Protokolle oder Unterlagen der Eigentümergemeinschaft)
• Kaufunterlagen (Kaufvertragsentwurf, Angaben zu Kaufnebenkosten, Notar- oder Maklerdaten)
• Nachweise zu Eigenmitteln und geplanten Eigenleistungen, sofern vorgesehen
• Bei Förderung: programmspezifische Bestätigungen oder Nachweise, z. B. Energieberatung oder Fachunternehmerbestätigungen je nach Vorhaben

Zusätzlich sollten Sie für die Bauphase klären, wie Rechnungen gestellt werden (Abschläge, Schlussrechnung) und ob die Bank Originale, Kopien oder digitale Uploads erwartet. Das reduziert Rückfragen und sorgt für planbare Auszahlungen.

Wenn Sie diese Punkte frühzeitig abstimmen, gewinnen Sie Zeit im Prozess und vermeiden Verzögerungen beim Abruf der Mittel. Genau hier setzen wir an, damit Ihre Finanzierung auch in der Umsetzung reibungslos funktioniert.

FAQ: Modernisierung und Kaufpreis in einer Finanzierung