Welche Optionen Sie bei der Anschlussfinanzierung haben

Wenn die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits endet, läuft nicht automatisch die gesamte Finanzierung aus, sondern vor allem der vertraglich garantierte Zinssatz. Ab diesem Stichtag wird Ihre verbleibende Restschuld zu neuen Konditionen weiterfinanziert – und genau hier entscheidet sich, ob Sie künftig deutlich mehr zahlen oder Ihre Gesamtkosten aktiv steuern. Wir von Baufi Franken begleiten Sie dabei regional im Ballungsraum Nürnberg, Fürth und Erlangen und zeigen, worauf es in dieser Phase ankommt.

Wichtig ist: Eine Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie ist kein reines Formalitätsthema. Selbst kleine Unterschiede beim Zinssatz, beim Tilgungssatz oder bei Sondertilgungen können über die Jahre mehrere Tausend Euro ausmachen. Wer früh plant und die relevanten Kennzahlen kennt, schafft sich Handlungsspielraum und vermeidet Zeitdruck kurz vor Ablauf der Zinsbindung.

Was bei Ablauf der Zinsbindung wirklich passiert

Am Ende der Zinsbindung steht in der Regel eine Restschuld offen, weil in den ersten Jahren vor allem Zinsen und nur ein Teil Tilgung gezahlt wurden. Diese Restschuld muss weiterfinanziert werden, entweder bei Ihrer bisherigen Bank oder bei einem neuen Kreditinstitut. Die Bank erstellt dafür ein Anschlussangebot mit einem neuen Zinssatz, einer neuen Zinsbindung und häufig auch angepassten Konditionen zu Tilgung und Sondertilgung.

Die neuen Konditionen orientieren sich am aktuellen Zinsniveau, an Ihrer Restschuld, an der verbleibenden Laufzeit sowie an der Beleihungssituation Ihrer Immobilie. Praktisch bedeutet das: Ihre künftige Rate kann steigen oder fallen, und Sie können die Struktur Ihrer Finanzierung anpassen, etwa durch eine höhere Tilgung oder eine andere Zinsbindungsdauer.

Ihre Optionen: Prolongation, Umschuldung und Forward-Absicherung

Grundsätzlich haben Sie drei gängige Wege, um Ihre Finanzierung nach der Zinsbindung sinnvoll fortzusetzen. Welche Option passt, hängt von Ihren Zielen ab: maximale Planungssicherheit, möglichst geringe Zinsen oder flexible Rückzahlung. Gerade bei Immobilienfinanzierungen im Raum Nürnberg und Fürth sehen wir in der Praxis oft, dass ein strukturierter Vergleich schnell Klarheit schafft.

Bei der Prolongation bleiben Sie bei Ihrer bisherigen Bank und verlängern den Kredit für die Restschuld zu neuen Konditionen. Das ist oft organisatorisch am einfachsten, allerdings nicht automatisch die günstigste Lösung, weil der Marktvergleich fehlt. Wir empfehlen deshalb, auch bei einem bequemen Verlängerungsangebot zumindest einen Konditionscheck durchzuführen.

Eine Umschuldung bedeutet, dass Sie für die Restschuld zu einer anderen Bank wechseln. Das kann sich lohnen, wenn der neue Zinssatz oder die Vertragsbedingungen besser zu Ihren Plänen passen, etwa durch einen höheren Tilgungssatz oder sinnvoll geregelte Sondertilgungen. Der Wechsel erfordert etwas Vorbereitung, ist aber in vielen Fällen gut planbar und lässt sich sauber zum Stichtag umsetzen.

Mit einer Forward-Absicherung (Forward-Darlehen) sichern Sie sich schon heute einen Zinssatz für die Zukunft, obwohl Ihre Zinsbindung erst später endet. Das ist besonders dann interessant, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit möchten. Dafür zahlen Sie meist einen Zinsaufschlag, der sich nur dann rechnet, wenn die Marktzinsen bis zum Start der Anschlussfinanzierung entsprechend höher liegen.

Welche Kennzahlen Sie vorab berechnen sollten

Damit Entscheidungen nachvollziehbar werden, sollten Sie Ihre Anschlussfinanzierung mit wenigen Kernwerten durchrechnen. Diese Kennzahlen bilden die Basis für Angebotsvergleiche und für einen realistischen Blick auf Ihre monatliche Belastung. Ein Rechner für die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie ist dabei hilfreich, ersetzt aber nicht das Verständnis für die entscheidenden Stellschrauben.

• Restschuld: Die Summe, die zum Ende der Zinsbindung noch offen ist und weiterfinanziert werden muss.
• Monatliche Rate: Zusammensetzung aus Zins und Tilgung, wichtig für Ihre Haushaltsplanung.
• Tilgungssatz: Bestimmt, wie schnell Sie die Restschuld abbauen und wie hoch die Zinskosten über die Zeit ausfallen.
• Laufzeit: Wie lange Sie bis zur Volltilgung planen, oft beeinflusst durch Tilgung, Sondertilgung und Zinsbindung.

Entscheidend ist das Zusammenspiel: Eine höhere Tilgung senkt die Gesamtlaufzeit und meist auch die Gesamtkosten, erhöht aber die Rate. Eine längere Zinsbindung schafft mehr Sicherheit, kann jedoch mit höheren Zinsen einhergehen. Wir helfen Ihnen, diese Zielkonflikte für Ihre Situation klar zu priorisieren.

Timing-Plan: Diese Schritte sollten Sie bis zum Stichtag einplanen

Gute Anschlussfinanzierungen entstehen selten in den letzten Wochen vor Ablauf der Zinsbindung. Wer früh startet, hat bessere Verhandlungspositionen, mehr Auswahl und kann bei Bedarf auch eine Forward-Absicherung prüfen. Als Faustregel gilt: Je näher der Stichtag rückt, desto weniger Spielraum bleibt für Konditionsvergleiche und die Beschaffung von Unterlagen.

Bewährt hat sich folgender Ablauf, den wir in der Region Nürnberg, Fürth und Erlangen regelmäßig mit Kundinnen und Kunden umsetzen. So behalten Sie die wichtigsten Fristen im Blick und reduzieren das Risiko von Zeitdruck kurz vor dem Stichtag.

1. 12 bis 9 Monate vorher: Restschuld und Zielrate klären, Budget für Tilgung und mögliche Sondertilgung festlegen.
2. 9 bis 6 Monate vorher: Angebote ver­gleichen, Konditionen und Vertragsdetails prüfen, bei Bedarf Forward-Optionen einholen.
3. 6 bis 3 Monate vorher: Entscheidung treffen, Finanzierungsunterlagen finalisieren, ggf. Bankwechsel vorbereiten.
4. Letzte 8 bis 12 Wochen: Auszahlung und Ablösung terminieren, Notar- und Grundbuchthemen abstimmen, Stichtagssicherheit herstellen.

Wenn Sie bereits ein Verlängerungsangebot Ihrer Bank haben, ist das ein guter Startpunkt, aber kein Endpunkt. Mit einem strukturierten Vergleich sehen Sie schnell, ob Konditionen und Flexibilität wirklich zu Ihrem Plan passen.

Typische Sparhebel: Tilgungssatz, Sondertilgung und Laufzeitmix

Bei der Anschlussfinanzierung lassen sich Kosten nicht nur über den Zinssatz beeinflussen. Oft steckt der größere Hebel in der passenden Rückzahlungsstruktur, weil sie Ihre Zinslast über Jahre bestimmt. Ziel ist eine Finanzierung, die bezahlbar bleibt und dennoch konsequent entschuldet.

Ein zentraler Hebel ist der Tilgungssatz: Wer die Tilgung moderat erhöht, verkürzt die Laufzeit und reduziert die Gesamtzinsen deutlich. Sondertilgungen sind sinnvoll, wenn Sie unregelmäßige Zusatzeinnahmen erwarten, etwa Boni oder Erbschaften, denn damit senken Sie die Restschuld schneller, ohne dauerhaft die monatliche Rate zu erhöhen. Ein Laufzeitmix kann ebenfalls passen, wenn Sie Planungssicherheit mit Flexibilität verbinden möchten, etwa durch eine Zinsbindung, die zu Ihrer Lebensplanung passt und dennoch Spielraum für Anpassungen lässt.

Wir achten dabei besonders auf Details, die in Angeboten schnell übersehen werden, zum Beispiel Bedingungen für Tilgungssatzwechsel, Höhe und Taktung der Sondertilgung oder mögliche Kosten bei späteren Anpassungen. So wird aus einer reinen Anschlusslösung eine Strategie, die Ihre Immobilie planbar in Richtung Volltilgung bringt.

FAQ zur Anschlussfinanzierung